不动产财产权的保障内涵及其行政法制意蕴论文

2020-09-24 23:07:43 101

确保房地产产权可以增强公民自由使用其财产的权利，还可以极大地释放房地产中蕴藏的巨大经济活力并提高其利用效率。根据公共福利的需要，公民在享有房地产产权时也有相应的社会义务，但是当这种义务导致对公民的特殊牺牲时，国家应当提供公平的赔偿。从这个意义上说，中国现行的行政法制应该从三个方面进行完善：法律保留原则，相称原则和公平补偿原则，以最大程度地实现社会公平和正义。

自从1982年宪法明确提出保护公民的合法私有财产以来，①中国逐步建立了保护私有财产权的法律体系，保护和尊重公民的私有财产也逐渐成为社会共识。 ②然而，近年来，在房地产收购过程中发生了野蛮拆迁和暴力抵抗，不仅增加了社会动荡的因素，而且增加了社会的经营成本。

个人公民相对于公共权力的弱势地位使得行使强大的公共权力隐含了权力异化和扩张的可能性。本文将从公法的角度考虑房地产产权的保护内涵，并探讨中国行政法制的完善。

I.不动产产权的含义及其保护目的

（1）不动产产权的含义

财产权指的是“具有经济利益的权利可以进一步分为债权，财产权和无形财产权。“ 从《担保法》第92条第1款可以看出，中国房地产的核心含义是土地和建筑物因此，作者认为房地产的产权可以定义为：可以直接控制并享有其权益的土地和建筑物，不仅限于房地产所有权，还包括房地产固定产权和房地产债务权，例如土地使用权，宅基地使用权，土地合同管理权，抵押权，房地产租赁权等。索偿权和总承包权不能直接控制房地产，而房地产不属于房地产。范围l本文讨论的产权。

（2）保护不动产的目的

叶琳认为，保护目的是法律的全部制定者，保护社会生活条件是法律的实质目的。

基于此，作者认为，保护不动产的目的是双重的：一是保护基本人权；二是保护基本人权。二是促进社会稳定，降低社会经营风险。

追踪世界各地的人权历史，财产权一直被视为与生命和自由权一起的基本人权。西方古典政治哲学普遍认为，人类从自然状态进入社会状态并形成政治社会的原因是为了避免自然状态中的秩序混乱，最根本的目的是保护自己。 “上帝植入心脏的第一个最强烈的愿望与他人无关，甚至与他自己的子孙也无关，而是出于自我保护。

Quine因此，对自我保护的渴望是所有政府和道德的唯一根源。 “

在强烈的自我保护欲望的驱使下，保护房地产产权是实现人权的必要条件。经济价值高的房地产在很大程度上是公民最重要的财产，并且生产活动和价值创造的实质在此基础上，那些无法获得房地产产权的人将很难在现实世界中立足，而宪法赋予的任何其他权利也将无法实现

房地产产权的另一保障目的是促进社会稳定和降低社会运行风险，从庞德的“社会控制”概念出发，在现代法治中，法律是建立在民间社会共识基础之上的结构。以及社会各利益集团之间的博弈与妥协的结果在中国城市随着行政化进程的飞速发展，行政权力继续挤压着或私人权利，公民的利益受到行政权力的压制。

行政权的异化使公民的房地产财产权极易受到征收权的影响。 ，这导致了对拆除的无休止的抵抗，加剧的社会冲突和社会增加。稳定性因素和操作风险。通过加强对房地产产权的保护，一方面可以防止行政权力的滥用，另一方面可以将权利人的利益带入公共决策领域，使他们可以充分参与游戏和利益分配。它可以有效减少房地产收购或拆迁引起的社会动荡，缓解社会矛盾，降低社会经营风险。

2.房地产产权的价值分析

房地产产权的价值是指房地产作为对象以人为主体的有用性，其价值可以从两个方面进行分析：自由和经济利益。

（1）房地产产权和自由

自由和财产是相互依存的。约翰·R·Commons认为：“财产的概念最初来自习惯法，它也具有获取，使用和出售物质财产的自然权利或习惯法规定的自由。财产的含义。因此，财产不是权力，财产就是自由

（二）房地产产权和经济利益

财产权制度有两个重要特征：排他性和可转让性③

排他性意味着财产所有人对权利，收入和使用的处置可以防止他人侵犯和损害他人的利益。确保他的财产投资不被他人掠夺。维权人士可以根据合理的期望安全地投资于自己的财产，并享受这些投入带来的收益。没有固定财产的人没有毅力，财产权的排他性为权利人提供了充分的生产动力，有效利用财产。

可转让性使财产可以转让给在市场交易中更有效地使用财产的人。 “财产在市场上的流通是实现财产价值和升值的过程，也是有效分配财产的重要途径。”

土地资源和建筑物稀缺且难以流动，很容易形成自然垄断。

经济活动的发展总是需要土地和工厂建筑物，这使房地产成为经济活动中的基本角色，从某种意义上说，甚至是必不可少的关键因素。建立房地产产权制度，明确其中的权利义务，可以改善市场的非市场基础，④通过合理分配市场，使房地产得到更有效的利用，极大地释放了社会投资热情和生产活力为提高经济效率提供了巨大的可能性。

III。房地产产权保护原则

在现代个人自由法律思想的影响下，产权具有相对较高的地位，并将生命权作为基本人权与之联系在一起。是不可侵犯的但是，对财产权的绝对保护导致人们为了自己的利益而忽视社会和公共利益，造成了不平等，自由和非理性之类的社会问题。随着群体主义的兴起，产权社会化的思想逐渐形成。 “私人财产权正从其绝对优势的原始地位逐渐下降，并且已经开始强调其社会义务。”房地产权的行使绝不能阻碍社会。秩序与公共利益。

因此，自20世纪以来，各国宪法不再将房地产产权视为绝对不可侵犯，而赋予了国家规范房地产产权的权力。中国宪法第十三条还规定了与不动产权有关的社会义务条款。但是，应从历史传统，社会现实，立法目的和其他方面全面考虑法律作为社会的行为准则。二十世纪以来，西方大量社会立法的出现，源于对个人标准极端性的反思。在中国漫长的独裁统治历史中，可以说缺乏独立的个人观念。

（1）法律保留原则

法律保留原则，“积极意义上的依法行政管理原则，是指行政权力的行为，仅在在法律授权的情况下。换句话说，行政行为必须得到法律的授权才能成为特定行为。“

产权的社会义务表明其行使受到公共利益的限制，但由于它与公民的生存，自由和人格发展息息相关，在宪法中保护不动产权在法律的基本精神下，公共权力的控制或限制只能在法律的前提下进行，也就是说，房地产产权的保护必须坚持合法保留的原则。这是对民主原则和法治的必然要求。

（II）比例原则

比例原则“作为一项具有宪法地位的法律原则，其预期任务是确定为公共利益牺牲自由权。这确实是必要的。 “

国家可以基于公共利益限制房地产权利。但是，作为公民的基本权利之一，它受到宪法的保护。因此，国家的限制性行为必须谨慎，必须权衡“必要的公共福利”和“私人损害”以考虑限制性行为的必要性。如有必要，请选择使损害最小化的方法。

（3）公平补偿的原则

公民的财产权不再神圣不可侵犯，因为他们承担着社会义务，国家可以出于公共福利的需要对其加以限制。但是，如果由此造成的损失超出应有的社会义务和个人财产利益的特殊牺牲，则国家应赔偿损失，以符合《宪法》的精神和公平地保护财产权的概念。如果政府不考虑限制产权的补偿费用，很容易导致行政费用的限制或行政干预。

由于房地产具有不动产或巨大的搬迁成本，为了实现公共利益，国家经常需要收取房地产。但是，“即使公共利益只是个人财产中最微不足道的部分，也永远不应被政治法规剥夺其个人财产。在这种情况下，应严格执行公民法，因为公民法是所有权的监护人。”征收不动产是指丧失公民的房地产产权，造成“特殊牺牲”，国家应当合理补偿。补偿和征收是口头上的规定，没有补偿就没有征收。

“在为公共利益的需要而征用私有财产时，应在建立现代自由公民国家的同时确立公平赔偿的概念。” 因此，公平原则是固定的在特殊牺牲的情况下应补偿财产的基本原则。至于什么是公平补偿，有两种理论：完全补偿理论和等效补偿理论。从比较法的角度出发，基于重建被征收人生活秩序的思想，``在当今发达国家，完全补偿仍然是征收补偿的原则''。

第四，房地产产权保护的现实困境

中国房地产产权保护面临的主要问题是过度的行政干预。从制度的角度来看，存在以下问题：

（1）宪法保障结构不完整

我国宪法的财产权规定仅提供了两种相反的保护和剥夺情况，并且不对产权进行限制。这种双重结构的产权保护体系无法应对实践中对房地产产权的过度限制。

（2）城乡安全水平的不平等

中国的房地产产权安全制度延续了“城乡分割”的特点。现有法律对所有权不同的房地产的购置过程和补偿有不同的规定。国有土地上的房地产产权保护程度远高于集体土地。

（3）缺乏公众参与机制

当前，中国的房地产征收主要由行政权力主导。在决策，补偿，执行和监督征收的过程中，公众参与的方法和范围都很有限。例如，从《土地管理法》第46条和第48条中可以发现，关于征收的决定完全由政府单方面作出。农民只能被动地服从是否应该征税的义务。 2011年出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，使公众参与度有了一定的提高。该条例第11条规定了听证制度，但其范围仅限于旧城区的重建，缺乏保障。不动产的征收与公民的根本利益有关。合理的做法是，让公众广泛，深入地参与收集工作的各个方面，以确保收集工作的科学性和合理性，并增强政府与公民之间的信任。

（4）不合理的补偿

不动产征收不合理的补偿主要表现在两个方面：低补偿标准和狭窄补偿范围。在赔偿标准方面，尚未达到公平赔偿的要求。例如，《中国土地管理法》第四十七条规定了耕地的补偿费。其计算仅考虑土地的原始用途和原始价值，并未考虑与土地价值密切相关的土地位置，基础设施条件等。失地农民实际获得的补偿难以保证其原有的生活质量。在补偿方面一个明显的例子是《国有土地上房屋征收和补偿条例》第十七条将使用建设用地的权利排除在补偿范围之外。

五，完善我国的房地产管理法律制度

财产权内涵的确定和形成通常需要立法者以宪法为基础制定法律制度。可以实现保护产权的精神。

房地产产权保护机制可以分为两种：生存担保和价值担保。生存保护的重点是维持不动产的现有状态，确保权利人可以根据不动产的存在状态自由地实现其使用权，收入权和处分权，并受到保护，免受国家的任意剥夺或限制。价值保护的重点是公平补偿房地产产权的经济损失。完善我国房地产产权管理法律制度的首要目标是实现房地产产权的持续保护，其次是价值保护。 （一）完善宪法产权结构。

从以上讨论可以看出，我国宪法中缺乏宪法财产权结构的“限制”层，使得宪法在实践中无法应对大量的不动产限制。根据德国《基本法》第14条第5款的规定，财产权的限制被添加到我们宪法的第13条中，即“财产权的内容和限制由法律规定。”在原始的两层结构中引入“限制”，增加了国家对公民房地产产权的过度限制的成本，可以减少对行政权力的不必要干预，并使公民能够维护自己的权利地位。即使由于公共福利需要而不能保证生存状态，公民也可以通过补偿来实现价值保护

（2）建立统一的城乡征收和补偿制度

城乡之间房地产分配的差异是采取不同安全措施和策略的逻辑起点，但并不是安全水平差异的原因，随着中国城市化进程的加快，形势出现了变化。对农民房地产产权保护的要求越来越严格，比城市居民更脆弱的农民显然需要采取措施保护和支持。因此，中国应建立统一的城乡征收和补偿制度，在平等的基础上保护公民的房地产产权。

（3）引入比例原则

房地产征收应首先考虑“不应当收取”而不是“如何收取”的问题，

（4）完善公众参与机制

房地产征收与公民切身利益密切相关。公众可以参与房地产征收，并可以就是否符合公共利益，征收的必要性，补偿的方法和标准以及征收的实施向政府咨询。重要频道。扩大公众参与范围，深化公众参与程度，是完善我国房地产购置公众参与机制的必然要求。在参与范围上，在现有旧城改造的基础上，它将扩展到除国家安全和公共安全之外的所有征收。听证必须举行。除国家安全和公共安全外，征收计划的制定，补偿费的发放，搬迁和安置都应允许公众参与讨论，协商和监督。不可忽视的是，公众参与还需要独立司法来解决不同利益之间的争端，并确保少数群体的合法利益受到保护。

（5）公平补偿

如何补偿是房地产财产价值保护的核心问题。公平赔偿是现代法治国家普遍遵循的损失赔偿原则。在中国，《国有土地上房屋征收和补偿条例》第2条确立了对房屋征收的公平补偿原则，但在宪法和征收制度中并未提供“公平”一词。集体土地上的房地产。为了体现宪法保障公民不动产产权和所有人平等的精神，应将宪法第十三条中的“无偿赔偿”修改为“给予公平赔偿”，并赋予宪法等级为集体土地和国有土地上的房地产产权。房地产产权同样得到保障。

的确定公平补偿的标准通常基于市场价格。城市中的房地产交易频繁，很容易形成合理的市场价格。但是，集体土地不能进入市场，也不能形成“市场价格”作为补偿参考标准。一些学者建议“应建立基于市场的补偿标准。就市场价格而言……可以由土地评估公司等市场中介机构根据土地的位置，基础设施条件进行综合评估。 “

作者认为，使用权的转让价格，获得土地的市场参考价并为补偿土地获得提供市场参考价等其他因素。”

征地转为非农用地后，根据市场价格确定的补偿接近实际价值。它也更有利于恢复不动产拥有人的生活秩序。

征费补偿是用于弥补损失的目的，其范围应限于权利人的直接损失，不包括间接损失。因此，建设用地使用权应在补偿范围之内。除法律规定的土地补偿，安置补偿，地上附着物和青苗补偿外，集体土地上的房地产产权损失补偿也应当包括在补偿范围内。

损失赔偿，是对公民合法权益遭受的损失的赔偿。对于非法建筑物，《国有土地上房屋征收和补偿条例》实行无偿制度。但是非法建筑物的存在部分是由于政府的长期疏忽。从从依赖利益保护的角度来看，在追偿时完全不予赔偿是不公平的。