房地产公司土地增值税统筹方法论文

2020-09-23 06:25:55 59

根据统计数据，近年来中国房地产行业的宏观税负率约为35％，营业税，企业所得税和土地增值税是三大税种，分别占整体税收负担。土地增值税总额的41％，25％和22％，2008年至2013年土地增值税的平均复合年增长率为44％。可以看出，土地增值税对中国房地产企业的影响越来越重要。事先计划变得更加重要。本文试图探讨和分析税收法律法规框架下房地产开发项目所有重要环节的土地增值税规划方法，以促进企业按照国家政策指导进行资源配置，挖掘空间。为税收政策减轻税收负担。同时，这也有利于完善国家和地方税收政策和体制创新。

一，项目运营模式规划

在新的房地产开发项目启动之前，投资者将从市场需求，竞争环境，产品定位，开发周期，销售开始价格，成本预算，利润目标等方面对项目的可行性进行分析，论证和确定运行方式，最佳的项目运行方式根据公司自身情况确定，可以减轻总体税负水平。在开发客户已经拥有土地使用权的项目时，房地产公司可以从为自己和客户节省税款的角度进行计划。

1.委托代理人建设模式规划的方法

客户以开发实体的身份处理项目建设批准程序，并与房地产公司签订委托代理协议。由于项目所有权始终以客户的名义进行注册，并且尚未转让给房地产公司，因此，与传统的项目所有权转让模式相比，房地产公司避免了土地增值税和营业税的申报和支付房地产转让。

2.合作房屋模型的规划方法

根据财税字[1995] 48号关于合作房屋的税收政策，客户提供土地使用权，房地产公司提供资金，以及双方合作建房可以减轻土地增值税负担。例如：在过去的几年中，客户通过招标获得了一块土地，价格为3500万元，目前的评估价值为8000万元。客户打算将其转让给房地产公司以实现盈利。前期规划：土地出让金8000万元；规划后计划：用地块与房地产公司共同投资建设商品房，竣工后按面积（面积）分占40％，获得的房屋评估价值为5,000万元，商业用途为房子终于以8000万元的价格卖出。从上表的效益分析可以看出，虽然计划中的合作住房建设模式使客户增加营业税和增加118万元，但也减少了土地增值税1192万元。 ，增加利润总额1074万元，税收筹划收入明显。当然，这笔收入也将通过商业交易间接分享给房地产公司。

二，土地使用权取得计划

取得取得土地使用权的成本是项目总成本的重要组成部分。通常，收购旧土地涉及大量税收。可以使用以下方法进行规划。

1.搬迁和转让规划政策

房地产公司对旧土地的直接收购肯定会承担转让方支付的营业税和土地增值税的转让成本，而借用政府计划的搬迁转移政策可以避免这种税收支出。根据《土地增值税暂行条例》的详细实施细则，因城市实施规划和国家建设的需要，经政府批准收回的房地产或土地使用权，免征土地增值税。为此目的而转让房地产的纳税人免征土地增值税，因此，房地产公司应积极争取以旧城改造，原始居民公司的污染以及政府批准的搬迁等形式收购旧土地。

2.股权转让的重组计划方法

根据国家对资产重组业务的税收优惠政策，可以先将旧土地注入目标公司，然后由房地产公司进行收购目标公司的股权。直接收购旧土地，股权转让不涉及土地增值税的支付。同时，在符合合理商业目的等条件的情况下，回扣还可​​以享受营业税，契税和企业所得税减免。

III。项目申请规划

房地产公司向省市发展和改革委员会提交项目申请材料，并获得批准文件，这是全面启动项目开发的关键环节。它为“五证”的后续运用提供了依据，同时也影响了土地增值税清算对象和范围的确定。做好平衡和抵消每个清算对象增加值的工作，是减轻税收负担的​​主要方法。

1.合并项目计划的方法

通常，大型房地产项目将分阶段开发，并且随着周围设施的改善和价值的提高，销售价格将逐渐上涨。每个期间也会增加空格。从低到高，如果将每个时期的项目作为总体清算对象进行合并，则可以更好地稳定每个时期的增值幅度，并可以减少土地增值税。税务机关根据发改委批准的项目批准文件或规划局批准的《建设项目规划许可证》确定清算对象的文件。房地产公司需要根据当地政策要求制作良好的申报材料，以实现多阶段合并项目的建立。

2.公共辅助设施的规划方法

鉴于公共辅助设施（例如车库，储藏室和人防）的共同特征，其建设成本大于转让收入，当普通标准和非普通住宅建筑增值时，在高价位时，可在公共区域内包括公共辅助设施，从而降低了项目的整体增值率；当非居民区所占比例较大，增值率较高时，可以计划单独的车库等设施，增加配套设施。在完善和环境质量的同时，扣除项目的数量也增加了。

第四，项目开发支出计划

房地产开发成本和支出是土地增值税减免项目金额，全面有效的成本计划的主要部分和过程控制可以保证项目增值率的合理性和经济性，减轻总体税负。

1.开发成本计划方法

房地产公司可以利用多项目，多阶段，多种形式的开发功能，结合土地增值税税收起征点，要符合高附加值物业的高成本低廉的低成本低附加值物业配套原则，通过全面的成本规划和合法合理的成本分配，达到合理安排增值率每个清算对象。例如，它可以与战略供应商同时签署多个项目的工程服务协议，并且可以根据成本计划要求分配每个项目的交易金额；在市场公允价格范围内，利用与关联公司的业务往来实现转让定价，适度增加项目扣除额；当清算对象包括普通标准住所和非普通住所时，应选择合理的成本分摊方法，分别清算合并清算和单独清算的税负水平，充分利用增值时的免税额。普通标准住所的金额不超过扣除项目的20％。土地增值税优惠政策；同时，房地产开发成本可以在扣除的项目金额中增加20％，因此，开发成本应尽可能地转换为开发成本。可以单独设立一个专门的项目部门，可以部署总部人员以增加工资，间接开发成本，例如员工福利，办公室支出等；使用可出售的主要建筑物，地下商店或公共支持设施以转移到销售办公室，样板房，以及相应的设计，施工和装修成本可计入扣除的项目金额。注意避免使用暂时性的营销设施，这些设施不属于成本扣除结构。

2.开发成本计划方法

房地产开发成本可以分为利息支出和其他房地产开发成本。根据土地增值税暂行条例的详细执行规定，可以根据房地产项目的转让进行分配和计算的，并提供金融机构认证的，可以根据实际情况扣除利息费用，但最高不能超过根据商业银行同期贷款利率计算的金额。同时，其他房地产开发费用可以为土地使用权取得成本与房地产开发成本金额之和的5％。扣除额计算在内；如果不能根据转让的房地产项目计算利息支出或者不能提供金融机构证明的，则房地产开发成本（包括利息支出）在购买土地使用权的总额的10％以内扣除。成本和房地产开发成本金额。 。据此，如果项目开发的利息支出预计大于土地成本和开发成本之和的5％，则有必要积极准备诸如利息支出的计算和分配以及金融机构证明等信息，以实现实际支出。扣除利息支出，以确保可以扣除房地产开发支出。扣除额被最大化。例如：某房地产公司开发住宅项目，支付土地出让金3000万元，房地产开发成本4500万元，符合政策要求的项目利息支出450万元，且占比大于5％。土地成本和开发成本之和。那是375万元。这时，实际扣除利息费用更有利于减轻税收负担。按比例扣除，最高开发费用扣除额为750万元，即（3,000 + 4,500）×10％；根据实际情况扣除时，最高扣除开发费用扣除限额为825万元，即550+（3,000 + 4,500）×5％，可增加最高扣除限额75万元。

五，项目销售收入计划

确定房地产开发成本计划后，项目增值水平将取决于销售收入水平。房地产公司需要结合营销策略为销量，收入和利润目标进行总体规划。 1.税率关键点规划方法根据该政策，住宅建筑增加值不超过扣除项目价值的20％。免征土地增值税。为此，房地产公司需要准确掌握扣除的项目金额的动态信息，并使销售收入与进度相匹配。确保项目的清算增长率接近但不超过20％，并在必要时降低销售价格以避免进入无效的收入范围。例如：普通标准住宅的土地出让金和开发成本总和为C，开发成本为10％C，营业税和附加费率为5.6％，计算出的收入无效范围为1.5566C至1.6744C。是，收入在C时刻小于1.5566时，增值税率不超过20％，免征土地增值税；当收入大于1.5566C且小于1.6744C时，应至少按30％的税率计算和支付增值额，且增加的收入少于增加的土地增值税支出，即价格增加了收益而利润减少了无效范围；当收入大于1.6744C时，收入增加可以超过土地增值税支出。同时，土地增值税要实行四级超额累进税率。 50％，100％和200％的增值税率是税率的关键点。规划时，增值率应低或高，税负水平应得到很好的控制。 2.收入剥离法清算对象的增值率越高，累进税率越高。如果清算对象中具有较高附加值的子项目被合法合理剥离，则可以减少清算税基，可以减少清算对象。赞赏率。通常，装修项目是高附加值的子项目。因此，可以剥离商品房开发项目中的装饰项目。房地产公司与客户签订粗房销售合同，然后安排装修公司与客户统一签订装修工程合同。这为装修项目增加了价值。无需支付土地增值税。根据下表的案例数据分析，装修工程的增值率为50％，远高于毛坯房销售的增值率。分别签订资产剥离和装修合同后，可减少土地增值税300万元。

VI。项目关闭和清算计划

房地产开发项目周期长且成本核算复杂。通常，在项目完成和结算之前无法准确计算销售收入。须缴纳土地增值税。为了平衡税收储备，中国实施了预付款和结算政策。项目清算是土地增值税规划中的最后一个重要环节。

1.批准征收计划法

结合中国会计环境的实际情况，国税发[2009] 91号文明确了税务机关批准实施税收征管的情况。土地增值税清算对于增值率高且经审计的税负明显高于批准的税负的项目，房地产公司应积极与税务机关合作，提供合理的证据，以完成对土地增值税的清算。批准的收税方法。

2.二级清算计划方法