地产融资渠道论文
2020-09-22 19:53:17 120
1.房地产公司面临资金压力，迫切需要扩大融资渠道
政府已在房地产市场中发布了一系列宏观调控措施。过去两年，无一例外都导致房地产公司的资金链紧张。早在2003年6月5日，中央银行就发布了《 121号文件》，严格控制房地产开发企业贷款和土地储备贷款的发行。规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金不得少于开发项目的总额。投资额的30％。土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所购土地评估价值的70％，贷款期限不得超过2年。 2004年发布的“第71号文件”（通常被业界称为“ 8/31限制”）完全终止了已延长多年的土地协议转让制度，并规定必须进行土地拍卖。从2004年8月31日起严格执行。悬挂系统。由于土地储备企业必须在8月31日之前争先恐后支付所有土地出让金，因此大量企业再次面临资金短缺的困难。
随后的一系列金融控制政策，例如连续两次加息，金融机构已正式提高存款准备金率0.5个百分点，可贷资金减少超过1100亿元人民币，国务院发布通知，将房地产开发固定资产投资项目（不含保障性住房）的资本比例从20％提高到35％以上，已经使相当多的开发企业面临筹资困难。特别是在2005年，旨在打击投机，抑制投资，稳定房价的《国家八条》和《七月八号意见》出台之后，整个市场都充满了强烈的观望气氛。尽管几天前有一些复苏的迹象，但它们远非过去。这使得目前主要依靠销售收益融资的开发公司遇到了麻烦。
在中国商业房地产发展十多年的过程中，资金来源非常单一，完全是一条“孤桥”的路线，而这座桥主要建在银行上。 2005年8月15日，从中国人民银行发布的《中国房地产金融报告》可以看出，在房地产业与银行业的互动中，存在着方向性的转变，房地产市场贷款水平给银行带来很多风险。社会资金过于集中在银行中，这导致商业银行在房地产市场上形成了被动的“垄断”局面。作为国民经济的支柱产业，房地产业，例如单一的融资渠道，给房地产开发商乃至银行体系带来了沉重的负担。同时，它也造成了很多风险。迫切需要更加多样化的金融模式解决房地产融资中“一笔贷款最大”的问题。金融资产的多元化如何使用非银行资金？钱从哪里来，钱从哪里去？这些问题无疑与房地产公司的生死息息相关。
二，房地产公司融资中经常遇到的问题
1，单一贷款方式。国内房地产开发贷款主要分为三种：第一类是房地产开发周转贷款；第二类是房地产开发周转贷款。二是房地产开发项目贷款；第三是房地产抵押贷款。这三种贷款方式的到期日都很短，无法满足房地产开发周期的需求。因此，中国房地产金融市场化程度有待提高，相应的房地产贷款方式也需要创新和扩展。
2.企业严重依赖银行贷款。改革开放以来，中国的直接融资市场发展迅速，但短期内难以改变基于间接融资的融资方式。房地产行业在很大程度上需要银行的信贷支持。目前，中国房地产开发的资金来源主要分为：国家预算资金，国内贷款，债券，利用外资，自筹资金和其他资金。自1998年以来，国家预算中资金，债券和外资利用的绝对价值和比例一直很低，并且呈下降趋势。房地产开发资金中约有60％来自银行贷款，房地产开发企业严重依赖银行信贷资金。大。
3.融资工具的局限性。与银行贷款相比，信托融资受政策的影响较小，并且具有更大的灵活性和创新空间。随着银行信贷紧缩，房地产信托近年来已迅速成为一种极为活跃的房地产融资方式。然而，在中国银监会发布《关于加强信托投资公司某些业务风险预警的通知》（212号文件）之后，房地产信托的门槛进一步提高。从市场反应来看，这种影响非常迅速。去年9月，房地产信托发行数量和规模大幅下降，分别比上月下降19.7和36.4个百分点。另外，信托产品还没有完整的二级市场，很难流通。公司债券主要用于新建项目，其利率高于同期的银行利率，期限为3至15年。因此，一般房地产公司开发的项目不太可能发布。
4.上市无疑是市场经济中企业的绝佳融资渠道，房地产公司也不例外。房地产上市公司通常可以通过三种再融资方法筹集数亿美元或以上的奖金，用于新项目的投资：额外发行，供股和可转换债券。结果，这种明显的优势效应刺激了越来越多的房地产公司开始寻求上市的可能性。但是，列表系统从配额系统更改为批准系统。特别是，房地产公司的上市仍然是一个试点项目，不可能分批上市。根据目前的市场情况，每年安排数十家公司上市并不容易。尚不知道证券和期货事务监察委员会门口的排长队。
5.海外资金与国内企业对接的问题。首先，外国投资者在选择国内投资伙伴时要求极高。外国投资有一系列基于外国开发商的成熟的风险评估方法。当这些风险评估方法在中国用于衡量开发商或某个项目时，它们会遇到很多无法进入的地方，从而使这些外国投资机构可以在短时间内改变其风险投资。减少或减少其需求并不容易。此外，中国很多地方的法律法规不明确，这使外国投资者感到困惑。
III。扩大房地产行业的融资渠道
1.贴息开发商的委托贷款
房地产开发商提供资金，委托商业银行向其购买者发行委托贷款商品房，开发商在一定时期内补贴利息。其实质是“卖方信用”。就金融机构而言，可以有效避免金融风险，风险承担者已经成为开发商。
“卖方信贷”对房地产开发商具有三大优势：首先，它解决了融资问题。只要委托贷款周转次数是三倍，开发商就可以使用这种方法将资金回报率提高近一倍。其次，提前出售并迟早退还资金。第三，为了提供有吸引力的营销主题，购房者可以低价购买计划外的房地产并获得预付贷款利息补贴。 2.房地产信托
房地产信托起源于美国，称为REITS（realEstateInvestmentTrusts）。自2003年7月18日起，中国信托（China Trust）开始涉足中国房地产行业。通过成立信托公司并发行融资工具（如所有权权益证明书）来投资房地产项目。其优势可以归纳为：（1）降低公司融资成本，期限灵活度大，有利于房地产公司的资本运营和可持续发展，优化公司的资产负债结构。 （2）信托的资金来源更加多样化。例如，用于公司运营或项目活动的基金信托具有贷款模型和股权投资模型。 （3）房地产投资信托通过集中的专业管理和多元化的投资来降低投资风险。中国银行业监督管理委员会发布的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》是两个新的重大突破：房地产信托配额有条件免征200份；即使开发人员的“四个证书”不完整，也可以通过信托来资助。信托规模的扩大为信托基金的形成打开了大门。也可以说，这正在为中国房地产基金的发展创造条件。房地产信托将成为未来房地产融资的重要渠道。
3.利用外资
进一步收紧的宏观政策和疲软的市场并没有阻止外资赶上中国房地产的步伐。不可否认，以摩根士丹利为代表的跨国投资银行在中国房地产业中确实存在“边做边多边下降”的矛盾。在其学者唱歌的同时，达摩的投资部门正忙于投资中国大城市的房地产市场。摩根士丹利近日宣布，计划今年在中国房地产市场追加投资30亿美元。除先前投资的15亿美元外，总投资额为45亿美元。投资重点将从日本转移到中国。尽管受到宏观调控的影响，中国仍然有强劲的市场需求。经过多年的试水，全面了解中国的市场政策和法规，自1990年代初以来，中国市场在新一轮中急剧上升，这无疑是外国资金加速在中国进入中国市场的最重要因素。过去两年。 2004年，引入了包括土地招标，拍卖和拍卖在内的一系列措施，使市场游戏规则变得更加透明和国际化。对于资金实力雄厚的外资公司来说，这是一个投资机会。
外国资金是国内合作伙伴选择最大的本地公司或具有政府背景的公司的首选。在决定投资项目和目标时，外国房地产基金首先关注企业本身，例如历史债务，企业管理能力，企业声誉和过去的产品质量，其次要了解其性质，地理位置和竞争投融资项目。优势，价格，现金流量等；项目所在城市和市场的消化率，深度和需求再次发生变化。基金投资项目后，运作过程需要标准化和透明。
4.上市（IPO）
在中国的房地产行业中，形成了非常清晰的经济格局，即以资本运营为主导的房地产公司的上市热潮。核心。每个企业都必须根据收益和成本选择合适的融资方式，并确定最佳的融资结构。发行股票中所包含的资金属于所有者权益。股东一旦投资了资金，便无法收回。他们只能转让自己拥有的股份，因此享有分享剩余收益，重大决策和选择经理人的权利。因此，与其他融资方式，尤其是债务融资相比，股权融资的最大优势在于公司没有定期还本付息的压力，可以很好地规避经营状况波动带来的财务风险。该公司的。
许多房地产公司出于融资目的而转向空壳上市，但值得注意的是，空壳购买公司的上市可能不会同时同步。就空壳购买和上市业务本身而言，它对非上市公司的业绩有很高的要求。通常，它要求净资产回报率约为20％。除了拥有一定的财务实力来支付空壳购买资金外，它还必须具有高级管理人员来保持公司的业绩稳定，从而达到再融资的最终目标。
5.阶段性股权融资
阶段性股权融资是在项目成熟之前为房地产开发商提供财务支持的一种方式。当项目开发进展到一定程度，且尚未执行销售还款和项目贷款时，开发商愿意承担更高的贷款利率。目前，开发商的资金缺口通常约为6个月，然后就可以进行项目融资，或者可以实现销售返利。分阶段股权融资的优点是不会增加债务比率，因为债务比率太高，财务报表不好并且以后的贷款难以获得。但是一般来说股权融资是这是最昂贵的融资方式，随着更多的股东，项目的运营变得更加困难，而管理权也成为竞争的焦点。
6.房地产投资银行
房地产投资银行是许多房地产公司成立投资公司以实现相互桥梁的一种方式，这源于独特的“银行间同业拆借”。在此表格形成之前，许多房地产公司都有类似的情况。房地产开发商从其他房地产公司借入资金以获取土地和上市。由于它们都属于房地产行业，并且风险更加透明，因此投资者通常对他们的投资风险更有信心。同时，他们不仅有资本回报率，而且还可以享受相当于借款的收益。房地产投资银行业务是大势所趋，它将投资与项目联系在一起。只是没有一个好的机构来做到这一点。目前，国家对这种形式仍然非常谨慎，主要是因为担心房地产投资银行引起的“资本不足”问题，并增加了房地产开发建设的风险。这种行动的优点是它很灵活，不受国家政策的限制。随着房地产市场的逐步规范化，房地产投资银行将成为重要的融资形式，中国将相应完善各种法规来规范房地产投资银行的发展。
